Квартира куплена с перепланировкой, что делать?

Незаконная перепланировка - это самовольное изменение конструктивных элементов в жилых помещениях, выполненное без согласования с ответственными организациями. При этом нарушается не только жилищное законодательство, но и довольно часто строительные и санитарные нормы. 
Законодательством не предусмотрены ограничения на продажу квартир с конструктивными изменениями, поэтому свободное присутствие на рынке недвижимости жилья с законной и незаконной переделкой довольно распространено.

Разрешенные работы при перепланировке.

Список запрещенных работ при перепланировке выглядит довольно внушительно, поэтому проще перечислить разрешенные виды.

К ним законодательство РФ относит:

1. Увеличение жилой площади комнат за счет прилегающих помещений (коридоров, кладовок); 
2. Объединение жилых комнат; 
3. Врезка дверных проемов в некапитальных стенах; 
4. Демонтаж подоконника для обустройства удобного прохода на балкон.

Причины покупки квартиры с не узаконенной перепланировкой.

Невысокая цена.

Обычно продавец, желающий реализовать такое жилье, ставит цену на 10% и более ниже рыночной. Эта довольно значительная скидка привлекает множество потенциальных покупателей, не задумывающихся о дальнейших последствиях или знающих способы их решения.

Эксклюзив.

Практически все жилье еще с советских времен строится по однотипным проектам, которые не всегда удобны, или не удовлетворяют видению жилища конкретным человеком. В случае приобретения перепланированного жилья, покупатель может получить не стандартную типовую квартиру, а жилье, отвечающее его вкусу.

Невнимательность покупателя.

Естественно, что при покупке нового жилища покупатель должен максимально внимательно изучать документы на свое новое приобретение. Но иногда этого не происходит, да и продавец, не заинтересованный во вскрытии факта незаконной переделки, об этом умалчивает. 
В результате в собственность приобретается недвижимость, которая в дальнейшем может принести своему хозяину большие проблемы.

Проблемы при покупке жилья с незаконной перепланировкой.

Сразу необходимо отметить, что вся ответственность за незаконную переделку ложится на нового владельца недвижимости, к старому хозяину претензии предъявить нельзя. Поэтому новый хозяин должен быть готов к следующим последствиям при обнаружении незаконной перепланировки.

Штраф.

Административный штраф за незаконную переделку в многоквартирных домах налагается на юридические и физические лица и составляет сумму до 2500 рублей для физического лица и до 350 000 рублей для юридического лица.

Предписание.

Хозяина помещения с незаконной перепланировкой могут обязать вернуть помещение в исходное состояние к определенному сроку, в противном случае дело может быть передано в суд. При этом помимо самой перестройки конструкций в помещении владельцу придется делать дорогостоящий ремонт, что выльется в немалую сумму.

Суд и продажа с торгов.

Если хозяин квартиры не выполнил предписание, выданное инспектором Жилищной комиссии по устранению последствий незаконной перестройки, или инспектору отказывают в допуске в жилое помещение, дело передается в суд. При невыполнении распоряжений инспектора квартира может быть выставлена с торгов, и такие случаи уже встречались в судебной практике.

Можно отметить, что не последней из проблем владельца такого жилья станут трудности с его дальнейшей продажей на рынке недвижимости.

Как узаконить незаконную перепланировку.

Покупатель жилья с незапланированной перестройкой всегда может самостоятельно заняться ее узакониванием, это даст ему возможность более свободно распоряжаться своей собственностью (сдача в аренду, продажа). Для этого ему надо пройти несколько стадий.

1.Оценка изменений.

Если вы приобрели квартиру с незаконной перепланировкой и собираетесь ее узаконить, необходимо в первую очередь ознакомится с проведенными изменениями и оценить их объем. 

2.Наличие запрещенных переделок.

Также необходимо узнать, существуют ли недопустимые работы или работы по изменению несущих конструкций. Если при переделке помещения был вырезан дверной проем в несущей стене, понятно, что согласовать эту перепланировку официально не получится и собственник будет нести ответственность за незаконные действия предыдущего жильца по полной программе: получит план квартиры от БТИ с красными линиями, административный штраф, предписание.

3.Обращение в архитектурное бюро.

Если все переделки в квартире не противоречат законодательству, необходимо обратится в архитектурное бюро. Оно обязано предоставить владельцу проект квартиры, при этом необходимо убедиться в наличии у него лицензии во избежание спорных вопросов после выдачи документа.

4.Изменение техпаспорта в БТИ.

Полученный в архитектурном бюро документ с проектом квартиры относится в БТИ и прикладывается к техническому паспорту квартиры.

Еще один путь легализации - обращение в суд. К поданному исковому заявлению необходимо приложить следующий список документов:

- заявление о перепланировке;
- техпаспорт;
- документы купли-продажи недвижимости;
- проект реконструкции;
- разрешение от местных органов власти.

После внимательной проверки в течение полутора месяцев владелец может получить необходимые разрешительные документы.

Galina

26.01.2020 в 20:26

Здравствуйте! Купила квартиру с неузаконенной перепланировкой. Обратилась в суд, суд вынес положительное решение об оставлении квартиры в перепланированном состоянии, при этом общая площадь квартиры по замерам БТИ оказалась меньше предыдущей (до перепланировки) на 0,2 м2. Подскажите, пожалуйста, дальнейший алгоритм действий! Спасибо. С уважением, Галина

Ответить

 

Оставьте Ваш вопрос. Напишите Ваш комментарий! Имя Почта Город Ваш вопрос (комментарий)